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加强物业管理工作 推进和谐社区建设

时间:2017-04-12 08:41:18  来源:  作者:唐广群 王频

        加强住宅小区物业管理工作,是提高居民生活工作质量、促进和谐社区建设的有效途径,也是加强城市建设与管理、推进城乡统筹发展重要举措。随着城镇化进程加快,新建小区和回迁、保障房不断增多,物业管理工作日益摆在各级政府面前,为更好推进我县的物业管理工作,最近我们组织专题调研组,对物业管理工作进行调研,广泛听取各方面的意见和建议,努力促进全县物业管理工作不断上台阶。Nnm建湖人大网
    一、主要做法和经验Nnm建湖人大网
   (一)加强学习宣传,物业管理氛围日益浓厚Nnm建湖人大网
    县政府及住建部门高度重视,采取多种形式进行《物业管理法规政策》的学习宣传。多次组织镇(街道、区)物管工作人员和物管公司相关人员进行系统辅导,学习领会法规条文内容,增强依法行政和依法办事能力。利用县电视台、建湖日报及普法宣传栏等载体,宣传物业管理法规和政策文件,宣传优秀物业企业和先进事迹,提高全社会法律意识,争取居民对物业管理工作的理解和支持。县物管办编发了《物业管理法规文件汇编》、《物业管理知识宣传手册》、《致广大业主一封信》近万份,送法进机关、进社区、进家庭、进广场,引导广大居民增强物业意识,提高依法维权能力。Nnm建湖人大网
   (二)依法建章立制,管理体制机制逐步完善Nnm建湖人大网
    自2009年起,县政府先后出台了《建湖县物业管理实施细则》,《关于进一步加强全县物业服务管理工作的意见》等文件,县住建局制定了《关于加强乡镇物业服务管理工作的意见》、《建湖县城住宅物业服务企业监督考核办法》等操作细则,对物业服务企业的选聘、收费标准、服务内容、日常管理、检查考核等进行细化明确,初步形成了相互衔接配套的制度体系。去年4月,县政府又出台了《关于进一步规范物业管理工作的意见》,重点明确了物业属地管理和各职能部门的职责,为进一步推进物业管理工作规范化、制度化,提供了政策保障。Nnm建湖人大网
    (三)强化行业管理,物业服务水平不断提高Nnm建湖人大网
    县住建局会同相关职能部门认真履行行业监管职责,坚持常态化管理,努力推促物业企业提升服务质量和水平。一是注重培训指导。实行从业人员持证上岗和教育培训制度,近三年来,先后6次组织物业服务人员专题辅导,160多名项目经理参加了市住建局组织的专项培训,2次邀请领军企业来湖讲课指导,有效提升了物业服务人员业务素质。二是开展争先创优。定期组织物业服务企业相互参观、相互评比“家家到”活动,通过示范互动提高了物业管理水平。三是强化资质管理。实行从业人员准入退出机制,提高市场准入门槛,认真把关物业服务人员从业资格,建立了优质高效的物业管理队伍。四是加强检查考核。定期对小区物业管理情况进行检查考核,对成绩显著的给予表彰奖励,对服务不规范、业主不满意的责令限期整改。Nnm建湖人大网
    (四)坚持问题导向,群众满意度有效提升Nnm建湖人大网
    县政府及相关部门坚持把破解居民反映强烈的突出问题作为工作重点,努力提高群众满意度。在老旧住宅小区综合整治上,结合创建示范社区、“931”县城环境综合整治等活动,清理西苑小区、阳光水城、兴湖花苑等小区违建320余处,计7400平方米,县城共有21个老旧小区得到了整治。在联合执法化解矛盾上,相关职能部门及时受理物业投诉,积极推进综合执法进小区。近三年来,县环保局累计责令限期整改346家单位、立案查处127家,物价局受理办结投诉56件,规划城管局依法处理高层楼顶违建5起,县消防大队对20余家物业公司存在的消防违法行为进行了查处,全县住宅小区开门破洞、毁绿种菜、野散广告、餐饮油烟污染等现象发生明显减少。Nnm建湖人大网
    二、存在的主要问题Nnm建湖人大网
    (一)物业管理水平和服务覆盖率亟待提高。目前,我县共有356个住宅小区(含单独楼栋),进驻物业管理的只有139个,覆盖率不到40%,其他小区处于管理“盲区”,提高物业管理覆盖率,任务很艰巨。一方面,老旧小区规模零散,在建设时只考虑了居住功能,没有配套社区用房、环卫、防火、防盗等设施,再加之受收费标准低、收费率不高、无法封闭管理等诸多因素制约,使物业公司“不愿进”。另一方面,部分新建小区配套设施不达标,小区智能化建设标准偏低,物业公司“管理难”。Nnm建湖人大网
    (二)业主法治观念和自治意识有待加强。在全县已进驻物业管理的小区中,成立业委会的只有9家,占比不足7%,所有新建小区仍然沿用建设单位选聘的前期物业管理公司,部分老旧小区存在物业服务收费难现象。主要原因是:一方面不少业主自治意识不强,参与物业管理积极性不高,导致业主大会召开难、决策难,业委会成立难、运行难。另一方面是一些业主法治观念淡薄,“要权利不尽义务,要服务不愿缴费”的思想作祟,导致物业管理收费难,全县物业费收缴率最低的不到40%。Nnm建湖人大网
    (三)对物业企业管理和扶持力度仍需加大。一是准入门槛不高。46家物业服务企业中,一级资质的没有,二级资质的只有3家,仅占6.5%,其余均为三级资质,物业企业总体水平不高,缺乏高品牌专业的物业管理人才。二是服务不够到位。部分物业服务企业“重收益、轻服务”倾向严重,存在管理水平不高、服务标准不规范、诚信经营不足等问题,尤其是财务收支透明度不高,该公开的未公开,这也是业主不愿缴费的原因之一。三是物业收费标准偏低。我县现行物业收费仍执行2003年的标准(老旧小区0.1—0.3元/m2,多层、高层、小高层0.45—1元/m2),与当前经济社会发展形势不相适应,低收费导致低服务。Nnm建湖人大网
    (四)管理体制和机制需要进一步健全。一是属地管理权责不对称。《条例》中明确街道(乡镇)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协调和监督,街道、社区居委会缺乏物业管理机构和人员,缺少经费保障,管理手段不多、缺少有效抓手,责大权小、监管有盲区、对接有缝隙。二是部门合力发挥不够。由于缺少统一的协调配合及工作考核机制,职能部门职责界定有模糊,存在相互推诿扯皮现象,有些群众投诉受理处置不及时。此外,专项维修资金和小区物业用房管理使用制度不健全,存在业主使用难现象;小区人防工程停车位收费标准不明确等等,制度的缺失影响了管理的规范。Nnm建湖人大网
    三、对策建议Nnm建湖人大网
  物业管理事关千家万户,是社会和谐稳定的基础,是城市管理工作的重要组成部分。要切实提高我县物业管理水平,让更多群众共享城市建设成果。Nnm建湖人大网
   (一)强化宣传引导,营造全社会参与氛围。县政府及相关部门要按照“谁执法、谁普法”的要求,进一步营造办事依法、遇事找法、化解矛盾用法的法治环境。要突出行政执法队伍的培训,提高他们政策运用水平和依法履职能力,做到宣传政策法规丰富生动,解释法规准确无误,执行法规严格到位。要加强对物业服务企业和相关从业人员的辅导,增强行业自律,规范物业服务行为,提升服务质量,促进依法经营。要广泛开展对广大业主的宣传,增强全社会物业管理法制意识,引导居民树立“花钱买服务”的消费观,提升自我管理、依法维权的意识,努力形成“人人关心物业、个个支持物业”的良好氛围。Nnm建湖人大网
    (二)加强动态监管,提高物业行业管理水平。一是推动制度执行,县政府抓紧制定和完善规范物业管理相关制度,县相关部门要坚持民生导向,创新工作方法,确保各项工作措施和目标任务及时落实到位。二是加强规范管理,多开展一些不打招呼的“随机检查”、不露面的“微服私访”,发现问题该罚的罚、该处理的处理,以严格的行业管理推进企业规范管理,提升物业服务水平。三是严格准入标准,进一步完善物业服务招投标制度,引入竞争机制,推动前期物业企业优胜劣汰,把优秀企业和人才引进来,补齐物业从业人员能力素质不高的“短板”。Nnm建湖人大网
  (三)加大扶持力度,提升物业企业服务水平。一是政策扶持要“给力”。将物业服务纳入现代服务业发展规划,制定扶持激励政策,引进优质物业企业,促进我县物业服务快速发展。二是扩面提质要“发力”。确保新建小区和回迁房、保障房小区物业覆盖率达到100%,对县城老旧小区要加快改造提升进程,积极探索托底过渡或以奖代补的方式,确保物业管理覆盖率达到85%。同时,对办公、医院、学校、商场等公共场所也要提高物业服务比例。三是业主参与要“出力”。加快推进小区业委会成立步伐,积极开展文明示范小区、文明楼幢创建活动,培养业主的认同感、责任感,积极主动参与物业管理工作。Nnm建湖人大网
   (四)健全体制机制,增强物业管理合力。物业管理综合性强,牵涉面广,相关职能部门只有密切协同、形成合力,才能取得实效。一是强化组织领导。县政府要加强物业管理工作的组织领导,各职能部门要各司其职、各负其责,消除部门障碍,形成齐抓共管的良好局面。同时要加大目标任务考核力度,促进责任落到实处。二是厘清部门职责。建立联席会议制度,及时化解工作中职能交叉的问题,健全综合执法联动机制,切实破解物管工作中执法困境。三是落实属地管理。把法律赋予镇街法律责任落实到位,明确组织机构和人员,落实工作经费,推进物业管理工作重心下移,打通物业管理最后“一公里”,努力提升我县物业管理水平。Nnm建湖人大网
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